問 貸主に大幅な賃料の増額を要求されており、どうしても納得できません、どうすれば良いですか。
A 貸主と借主が協議をする必要があります。協議によって合意することが望ましいですが、合意が得られない場合は、借地借家法、民事調停法に定められているとおり、調停を申し立てる必要があります。それでもまとまらなければ訴訟によって新賃料を決定することになります。
解説
⑴賃料改定特約
特約による賃料改定額が、時価相場から不相当であるとまではいえない賃料の増額の場合、借主はこれに応じる必要があります。
なお、賃料改定特約の中には一方的に値上げをするという内容のものもあるので、契約時によく特約を読んで契約することが望ましいでしょう。
⑵賃料増額請求
特約が無いか、特約があっても貸主、借主の間で協議がまとまらない場合であって、それまでの賃料を維持することが貸主、借主間の賃貸借関係上、不相当となった場合には、貸主は増額請求（借地借家法３２条）ができます。
賃料増額請求権が発生する場合
①租税等の負担の増加
②土地や建物の価格の上昇その他経済事情の変動
③近隣の同様の建物の賃借に比べて不相当となったとき
④以上の条件にあてはまり、一定期間賃料を増額しないという特約が無い場合（同条１項但書）
⑶賃料増減額請求権の行使
借地借家法３２条では、賃料の増減額について、一方当事者が増減を一方的に請求することができ（この請求によって、適正な額で増減の効果が生じます。）協議において他方当事者が同意すればその額に確定するとしています。しかし、他方当事者との協議が整わない場合には、まず、管轄裁判所に調停の申立てをする必要があります（調停前置主義、民事調停法２４条の２第１項）。
なお、賃料について係争中であっても、借主は相当と認める額（借地借家法３２条２項）の支払をする必要があります。全く賃料を支払わないと、家賃滞納として契約を解除されるおそれもありますから、貸主が受け取らない場合には、賃料を供託しておく必要があります。さらに、支払っていた賃料が決定された新賃料よりも不足している場合には、利息を付して支払わなければなりません。供託を行う場合、国家機関である供託所（法務局及び地方法務局またはこれらの支局等）に供託書を提出し、賃料を納入する必要があります。
国土交通省HP「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（最改訂版）令和４年３月より
※事例集の位置付け
主な相談と考えられるものについて項目別に整理し、想定質問を作成し、その対応について例として示しています。あくまでも例を示すものであり、法的な見解を示すものではないことにご留意ください。
※追記 ９月２７日
参考 内閣府 今週の指標 No.１３８６ 賃貸市場の動向と近年の家賃上昇に伴う家計負担について